소득대비 주택가격 비율

‘빚잔치’로 끝난 재테크 열풍… 가계대출 10년간 3배 폭증

재무상황을 고려하지 않은 무리한 재테크는 가계빚의 폭증으로 귀결된다. 2000년 266조8980억원에 그쳤던 금융권 가계대출은 올 1·4분기 기준 739조630억원으로 10년 만에 3배 가까이 증가했다. 그렇다면 현재 우리나라 국민 1명당 금융권에 지고 있는 빚은 얼마일까.

한국은행에 따르면 지난해 금융기관에 대한 1인당 개인부채는 1754만원으로 2008년 1651만원보다 100만원 이상 늘어났다. 이는 1인당 국민총소득(GNI) 2192만원의 80%에 이르는 규모다. 1인당 개인부채는 총개인부채를 추계인구로 나눈 값이다. 1인당 국민총소득에 대한 개인부채 비율은 2005년 69.5%를 기록한 이후 매년 증가해 지난해 80.0%에 이르렀다.

은행 가계대출 잔액과 가중평균 대출금리로 산출한 1인당 연간 이자부담액도 지난해 10월 50만4400원을 기록하며 50만원대에 진입했다. 4인 가족이 원금을 제외하고 1년간 금융권에 이자로 지불해야 하는 돈만 평균 200만원이 넘는다는 뜻이다.

소득보다 부채가 더 빠르게 증가하면서 가처분소득 대비 개인부채 비율도 지난해 152.7%를 기록하면서 처음으로 150%를 넘어섰다. 가처분소득 대비 부채비율이 증가한다는 것은 개인이 체감하는 부채 부담이 가중되고 있다는 것을 의미한다. 외국과 비교하면 영국의 159%보다는 낮지만 미국(129%)이나 캐나다(150%)보다 높은 수준이다. 가처분소득 대비 부채비율도 2004년 122.6%를 기록한 이후 매년 상승곡선을 그리고 있다.

시장금리가 오를 때마다 이자비용도 이와 비례해서 증가하기 때문에 본격적인 금리인상을 앞두고 있는 지금과 같은 상황에서 가계부채는 핵폭탄급 위력을 지니게 된다.

하나금융경영연구소는 “소득 및 금융자산 대비 부채비율이 높고 가계잉여가 적자인 취약가구가 증가하고 있다”면서 “금리인상 가능성 등을 고려할 때 가계부채 상환이 더욱 악화될 것”이라고 전망했다.

삼성경제연구소도 2008년 “가계대출 금리가 1.3%포인트 상승하거나 주택담보 대출을 통해 구입한 주택 가격이 5.5% 이상 하락할 경우 가계신용 위험도가 카드대란 당시와 동일한 수준에 도달할 위험성이 있다”고 경고한 바 있다.

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DTI는 왜 규제하는가?

최근 부동산시장의 침체를 해소하기 위한 방안으로 '4․23 거래 활성화 대책'을 내세운 지 얼마 지나지 않아 7월 22일에 또 다시 부동산 대책이 발표될 예정이다. 지난 6월 17일 이명박 대통령 주재로 열린 비상경제대책회의에서 가계부채와 금융기관의 건전성을 유지하기 위해 LTV와 DTI 등 금융규제는 유지하는 것으로 방향을 잡았으나 최근 보수언론과 건설업계를 중심으로 수도권 DTI 한도를 비롯한 금융규제를 완화할 것을 연일 강조하고 있는 상황이다. 뿐만 아니라 정부 내 국토해양부와 지식경제부, 7.28 재보선을 의식한 한나라당 지도부 또한 DTI 규제를 완화할 것을 요구하고 있다.

DTI(총부채 상환비율)란 소득으로 원리금 상환액을 감당할 수 있는 수준만큼만 주택담보대출을 해주는 것으로, 금융기관의 미시건전성과 국민경제의 거시건전성 유지를 위해 LTV와 함께 반드시 필요한 조치다. 가계부채의 증가는 국민경제에 심각한 위협이 될 수 있기 때문이다.

일반적으로 DTI 40%는 국제적인 기준으로 통용되고 있다. 현재 서울의 50%(강남 투기지역 40%)와 경기·인천의 60%는 결코 엄격한 규제 수준이 아니다. 예를 들어, 미국의 경우 우리나라의 주택금융공사와 유사한 기능을 지닌 GSE 대출을 적용받는 Conforming 대출의 경우 36~43%, nonconforming 대출의 경우 통상 55%를 적용하고 있다. 특히 서브프라임 사태가 발생한 이후 2009년 2월 발효된 Homeowners Affordability and Stability Plan에 따르면 DTI가 38%를 넘지 않도록 금융기관에 책임성을 요구하고 있으며, 정부와 은행의 공동 부담으로 31%로 줄이는 대출조건 조정계획을 실시하고 있기도 하다.

따라서 총소득에서 부채의 원리금 상환의 한도를 50%로 정한 것은 통상적 국제적 기준과 최근 주택담보대출에 대한 규제강화 추세 그리고 우리나라의 높은 가계부채 비율과 부동산가격에 비추어 결코 엄격한 규제 수준이라고 할 수 없다.

부동산 시장 침체, 정말 DTI 탓일까

2000년대 이후 부동산 거품은 신자유주의 금융화에 따른 전 세계적인 추세였다. 소득 양극화의 지속적 확대, 금융부문의 투기적 활동 증가 그리고 자산시장 버블 등은 취약한 경제성장 구조를 유지하기 위해 인위적으로 '부채를 통해 총수요를 창출'한 신자유주의 정책의 결과물인 것이다. 이에 따라 미국의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 2007년 132%까지 상승했다. 버블붕괴 이후에는 가계의 부채조정으로 작년 말 123.8%로 하락했지만, 우리나라는 작년 말 152.7%까지 상승해 오히려 서브프라임 모기지 사태를 겪은 미국보다 심각한 상태라고 할 수 있다.

주택가격의 적정성을 나타내는 소득 대비 주택가격 비율 또한 2008년 기준 우리나라는 6.26으로 미국(3.55), 일본(3.72)보다 68~73%나 높은 수준이다. 특히 서울지역 아파트의 경우 이 비율은 12.64에 달해 미국의 주요 도시인 뉴욕(7.22)이나 샌프란시스코(9.09)보다 높게 나타나고 있는 실정이다. 우리나라의 소득 대비 주택가격 비율은 2000년 4.75(서울은 7.69)에서 2008년 6.26(서울은 12.64)으로 크게 상승했는데, 이는 양극화에 따라 가구의 평균 가계소득은 정체되고 있음에도 2000년대 이후 부동산 가격이 폭등했기 때문이다.

▲ 한국과 미국의 가계 레버리지 추이 비교(1990~2009) ⓒ 새사연 부동산

또한 인구 고령화와 베이비붐 세대의 은퇴 시즌 도래라는 인구 구성의 변화, 수요 측면에서 신자유주의 양극화에 따른 평균가구와 청년가구의 소득 정체, 공급 측면에서 신도시 확대 및 보금자리주택 등 공급 증가, 통화당국의 인플레이션 우려에 따른 금리인상 추세로 당분간 주택가격 하락은 피할 수 없다. 따라서 현재 가격 하락은 주택시장이 '정상화'되는 과정이라고 보는 것이 타당하다.

가계의 소득에서 부채상환비율을 50% 이내로 유지하는 것은 규제라기보다는 경제적 상식에 가깝다. 부동산시장의 장기하락 추세에 비추어 소득에 비해 감당할 수 없을 정도로 부채를 늘려 주택을 구매하도록 부추기는 정책은 '휘발유를 들고 불섶에 뛰어들라'는 매우 위험하며 무책임한 태도에 다름 아니다. 정부는 가계경제를 보호해야 하는 책임이 있기 때문이다.

지금 정부에게 필요한 부동산 대책은?

따라서 우선, 주택시장 안정화 대책이 부동산 버블을 더 확대하려는 것인지, 아니면 침체된 거래를 활성화하고 가계 및 금융기관의 건전성을 유지하려고 하는 것인지 정책 목표를 분명히 할 필요가 있다. 만약 전자라면, DTI를 비롯한 금융규제 완화로 투기적 수요를 끌어들여 일시적으로 부동산 버블을 부추길 수 있지만, 장기적 하락 추세에서 시장에 잠재된 투기적 기대가 실현되지 못할 경우 부동산 시장의 경착륙이 우려된다. 또한 현재도 감당하기 벅찬 가계부채 비율의 증가는 향후 민간소비 위축과 거시경제의 안정적 운용에 큰 부담으로 작용할 것으로 예상된다.

만약 후자라면, 인위적으로 시장의 자금흐름을 왜곡할 것이 아니라 소득대비 감당할 수 있는 적정한 가격으로 시장의 연착륙을 유도·관리하는 것이 필요하다. 투기적 수요 감소와 부동산시장 침체 전망에 따른 점진적 부동산 가격 하락은 소득 대비 적정한 실수요 가격 및 거래 형성을 위한 필요조건이다.

현 정부의 부동산 대책의 핵심 기조는 공기업인 LH공사나 자산관리공사가 민간건설사의 미분양분과 PF(프로젝트 파이낸싱)를 매입해 건설회사와 금융기관의 부실을 이전하는 것이다. 따라서 정부의 친기업적 부동산 대책으로 LH공사와 자산관리공사의 건전성이 훼손되지 않았는지 국회의 감시와 조사가 필요한 상황이다.

또한 앞으로는 가계부채의 건전성을 관리하고 지원하는 방향으로 정책 기조를 전환할 필요가 있다. 금융당국은 DTI 등 건전성 규제를 완화할 것이 아니라, 이 조치가 제2금융권을 포함한 모든 금융회사에서 제대로 시행되어 정책의 사각지대가 나타나지 않도록 감독을 강화해야 한다.

DTI 한도를 40% 이내로 유지하는 것은 물론, 부동산대출의 90% 이상을 차지하는 변동금리 대출을 고정금리로 유도하고, 단기 일시상환 대출을 장기 분할상환 대출로 전환하도록 가계와 은행의 주택담보대출 조정 프로그램을 유도하고 지원하는 정책도 필요하다.

현재 예금은행의 예대금리 차이는 2.56%(신규취급액 기준)로 역사적으로 매우 높은 수준인데, 이는 은행이 부동산 관련 파생상품 및 대출 부실을 만회하기 위해 가계부문에 부담을 전가했기 때문이다. 따라서 KB금융지주 등 회장 선임에 정부가 개입하여 관치금융 논란을 초래할 것이 아니라, 예대금리 차이를 줄여 가계의 이자 부담이 경감되도록 은행의 적정한 금리 산정을 유도하는 정책이 현재 금융 감독당국에 필요하다.

무엇보다 소득대비 적정한 부동산가격 유지가 거래 활성화의 필요조건임을 인식해야 한다. 따라서 수도권 일부의 높은 부동산가격을 안정적으로 관리함은 물론, 양질의 고용 창출 및 노동시장의 각종 차별정책 해소 등을 통해 중ㆍ저소득층의 실질소득 증가를 유도하는 거시경제정책의 패러다임 전환이 요구된다 하겠다.

출처 : DTI 한도는 규제가 아니라 '상식'이다 - 오마이뉴스

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중국 경제가 너무 빠르게 성장하고 있다. 거품이 가파른 성장을 부추기고 있다는 말이 파다하다. 무슨 거품일까? 부동산이라는 자산의 거품이다. 중국 부동산 시장이 버블인지, 단순 호황인지는 세계 경제를 예측하는 데 아주 중요하다.

금 융 버블은 현대 물리학자들이 말하는 불확정성과 비슷하다. 원자·전자처럼 미시적인 물질의 위치나 운동량을 명확하게 확정할 수 없는 것처럼 거품이다, 아니다를 확실하게 말하기 힘들다는 것이다. 시장 참여자나 전문가가 거품 여부를 붕괴 이전에 판단할 수 있는 기준이나 지표가 존재하지 않기 때문이다. 경제학자들이 거품을 진단하고 평가할 논리나 모델을 제시하지 못하고 있다. 거품 자체만이 버블 여부를 보여줄 수 있을 뿐이다.

중국 부동산 시장의 불확정성은 미국이나 유럽보다 더 심하다. 정확한 데이터가 부족하다. 중국에선 1990년대 초까지 토지와 주택이 자유롭게 매매되지 않았다. 요즘 부동산 거래가 이뤄지고 있지만 시장을 이끄는 메이저 투자자들이 없다.

그렇지만 우리는 최근 데이터를 바탕으로 중국 부동산 시장이 위험한 경지에 이르렀다는 결론을 내렸다. 토지와 주택 값이 조만간 급락할 가능성이 크다.

첫 번째 근거는 우선 전례가 없는 가격 앙등이다. 베이징과 상하이 등 주요 35곳의 평균 집값은 2000년 1분기 이후 2.5배 이상 뛰었다. 또 중국 부동산 시장의 ‘매매가격 대 연간 임대비용 비율(PRR)’도 너무 높다. 2007년 이후 베이징 등 8개 도시의 PRR은 크게 올랐다. 베이징은 올 1분기에 65%에 이르렀다. 다른 도시들도 모두 25% 이상이다. 일반적으로 15% 정도면 합리적인 수준이라고 한다. 이를 넘어서면 집을 사는 것보다 임대하는 게 낫다. 시장 참여자들이 주택값이 너무 뛰어 집 살 의욕을 잃게 되기 때문이다. 이는 조만간 집값이 추락할 수 있다는 말도 된다.

중국의 ‘연간 소득 대비 주택가격 비율(PIR)’도 아주 높다. 선전은 20배를 넘어섰다. 연간 소득을 한 푼도 안 쓰고 20년 넘게 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 얘기다. 베이징은 18배 정도다. 주택 거품이 한창일 때 미국의 평균치는 7배 정도였다.
이쯤 되면 중국 부동산 가격이 지탱할 수 있는 수준을 넘어섰다고 말할 수 있지 않을까. 더욱 최근 오름세가 너무나 가파르다. 베이징 부동산 가격은 올 1분기에만 41%(연율) 뛰었다.

중 국 부동산 값을 부채질하는 주요 세력은 공기업들이다. 이들은 막대한 자금을 보유하고 있다. 개인이나 민간 기업보다 적은 비용(낮은 금리)으로 외부 자금을 조달할 수도 있다. 공기업들이 너무 크고 중요해 이들이 망하도록 중국 정부가 내버려두지 않을 것이란 믿음 때문이다. 게다가 중국 정부의 개발 정보를 입수하는 데도 아주 잽싸다. 도덕적 해이(모럴 헤저드)가 빈번하게 발생할 가능성이 엿보인다. 그들이 최근 부동산 매매를 활발하게 벌이고 있다. 사실상 중국 정부의 기관들이 땅과 집을 서로 사고 팔면서 부동산 가격을 높이고 있는 셈이다.

앞서 설명한 베이징 등 주요 도시의 PRR이 치솟고 있는 현상은 경제 펀더멘털에 비춰 선뜻 이해할 수 없는 현상이다. 경제성장률과 소득증가율 등에 비춰 PRR이 뛰는 현상을 쉽게 설명할 수 없다는 얘기다. 일반적으로 PRR이 낮은 수준에서 안정적일 때 집 주인은 가격이 오르는 것을 기대하기 마련이다. 하지만 중국에서는 PRR이 이미 하늘을 치고 있는데도 집값이 더 오를 수 있다는 기대가 크다.

이런 기대심리 배후에는 과거 경험이 똬리를 틀고 있다. 중국인들은 개혁·개방 이후에 부동산을 소유해 손해보지 않았다. 중국식 부동산 불패신화가 형성된 것이다. 그런데 이처럼 과거 경험을 근거로 한 신화가 바로 거품의 한 단면이다.

현 재 중국 부동산 가격이 얼마나 불안한지를 설명하기 위해 우리는 적정 집값 상승률을 계산해 봤다. 소득증가율 등을 따져볼 때 베이징의 집값은 연간 4% 정도 오르는 게 적절하다. 4% 상승률은 최근 경험에 비춰 터무니없이 낮은 수치일 수 있다. 하지만 1999~2003년 베이징 집값의 평균 상승률은 4%에 미치지 못했다. 장기적인 관점에서 보면 4%는 절대 낮은 상승률이 아니다. 집값이 해마다 4%씩 오르면 10년 동안 48% 상승한다. 20년 뒤에는 상승률이 119%에 이른다. 이런 비율대로 계산해 보면 현재 베이징 집값은 이미 적정치보다 40% 이상 높다. 그만큼 떨어질 수 있다는 얘기다.

중국 부동산 시장의 추락이 금융위기로 번질 것인가는 또 다른 이야기다. 시장 참여자들이 집을 사들이면서 ‘얼마나 많은 돈을 빌려 썼는가(레버리지 비율)’를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.