금융위기 이후 부동산담보대출 더 늘어 [한경닷컴] -중·고소득층 중심 가계대출 늘었지만 저소득은 금리인상에 취약 -DIT 섣불리 손대면 오히려 가계부실 키울 수 있어 신중해야 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 4분기 이후 올 1분기까지 우리나라의 가계부채가 48조원 늘어난 것으로 나타났다.미국을 비롯 영국 스페인 캐나다 등 주요국에서 부채조정(deleveraging)을 거쳐 가계부채를 줄인 것과 대조적이다.다만 상대적으로 보수적인 DTI,LTV운용과 전체 가계부채의 68.3%를 소득 5분위 가운데 3∼5분위(연소득 2485만∼2억원)의 중간 및 고소득층이 차지하고 있어 급격한 부실화 가능성은 낮지만 저소득층인 1∼2분위의 가계대출(30%)은 금리인상 추이에 따라 부실화 가능성이 높다는 지적이다. 국회예산정책처가 19일 발간한 ‘가계부채의 문제점과 정책개선방안’보고서에 따르면 국내 가계부채는 금융위기 여파로 경제성장률이 2008년 4분기부터 2009년 2분기까지 마이너스를 기록했음에도 꾸준히 늘어 올해 1분기 현재 696조6000억원으로 6분기만에 48조원이 증가했다.2008년 1분기 전년대비 2.7% 증가율을 보인 주택담보대출은 2009년 10%대를 기록한데 이어 올 1분기에 전년 대비 8.1% 늘었다.2%의 낮은 기준금리와 경기부양을 위한 정부의 유동성 확대가 주요 요인이다.건설사들이 분양가 상한제를 피하기위해 2007년 전년보다 아파트공급물량을 쏟아내면서 집단대출이 크게 늘린 것도 원인으로 꼽힌다. ◆가계 부채 상환능력 갈수록 악화 가계 채무상환능력 지표 중 핵심인 개인 금융부채 대비 금융자산은 2009년 2.33배로 2007년의 2.30배 수준을 회복했다.주식을 비롯한 자산시장의 상당부분 회복된 덕분이다.하지만 개인순가처분소득 대비 금융부채비중이나 이자지급 비중이 증가하는 등 가계의 현금유동성은 악화되고 있는 것으로 나타났다.개인순가처분소득 대비 금융부채는 2004년 1.14배에서 2009년 1.43배로 늘었다.가처분소득에서 이자가 차지하는 비중도 2004년 3.1%에서 2009년 7.3%로 증가했다.특히 명목 GDP 대비 개인부분의 금융부채비율이 2004년 65.7%에서 2009년 80.4%로 크게 늘어 가계의 채무상환능력이 갈수록 저하되고 있는 것으로 조사됐다. 전체 국내 명목 GDP에서 가계빚이 차지하는 비중은 2009년 현재 83.61%로 미국의 99.41%보다는 낮지만 일본의 78.24%,독일의 64.31%보다는 높은 수준이다.특히 금융위기 이후 2009년 6월 현재 미국의 금융부채 증가율이 2.09%감소하고 일본(-2.44%) 독일(-0.72%)줄어들고 있지만 우리라나는 오히려 5.09% 늘었다. ◆보수적 DTI,LTV로 가계대출 연체율은 상대적으로 낮아 가계대출 연체율은 올해 3월말 현재 0.54%로 2009년 3월말 0.73%로 낮아졌다.이 가운데 주택담보대출연체율도 3월말 기준으로 0.36%로 전년 동월의 0.56%나 2008년 3월말의 0.49%보다 낮은 상황이다.2%의 기준금리 상태가 17개월동안 유지되는 등 유례없는 초저금기조가 연체율을 낮췄다는 분석이다.여기에 LTV 40∼60%,DTI 40%를 보수적으로 적용한 덕분에 상대적으로 금리정상화로 가계대출금리가 상승하더라도 주택가격의 폭락가능성은 낮다는 분석이다.다만 지난 9일 기준금리 25bp(0.25%)인상 등 향후의 금리 정상화 과정을 감안할때 기존의 초저금리정책에 따른 낮은 가계대출 연채율로 가계신용위험을 평가하는 데는 한계가 있다는 지적이다. 은 행권은 신용등급 상위계층의 가계대출비중이 492조원으로 72.3%의 비중을 차지하고 있어 상대적으로 안정적인데 반해 상호금융기관은 신용등급이 낮은 층이 전체 가계대출의 56.1%를 차지하고 있어 급격한 금리상승과 소득감소와 같은 거시경제변화시 가계부채가 급격히 부실화될 가능성이 높다는 지적이다. ◆취약한 가계부채 구조 개선필요 주택담보대출의 90%이상 변동금리형인 것도 불안요인으로 꼽힌다.2009년 1분기 기준 변동금리기준 주택담보대출 비중은 90.4%에 달한다.이는 미국과 프랑스의 30%,독일의 16%에 비해 크게 높은 수준으로 국내 가계가 금리인상에 매우 취약한 구조를 갖고 있다는 의미다.만기구조도 선진국은 대부분이 20∼30년의 장기인데 반해 국내는 10년 이내 비중이 48.3%를 차지하고 있다.뿐만 아니라 10년 이상 대출도 분할상환 대신 만기이전까지 이자만 내는 구조가 많아 한꺼번에 원금을 상환해야하는 부담이 크다.3년 이내 주택담보대출 비중은 2005년 57.1%에서 점차 하락,2009년 33.3%로 떨어졌으나 2009년 현재 36.5%로 다시 증가추세다. 단기시세차익을 노리는 투자성 대출이 늘었기 때문이다.
----------------------------------------------------------------------------------------- 미국 상업용 부동산의 주택담보대출(모기지) 채무불이행(디폴트) 비율이 1년 동안 2배가 넘게 뛴 것으로 나타났다. 24일(현지시간) 블룸버그통신은 부동산시장 조사기관인 리얼 캐피털 애널리스틱스의 자료를 인용, 사무실, 호텔, 산업용지 등 미 은행들이 보유한 상업용 부동산의 모기지 디폴트율이 지난해 4ㆍ4분기에 3.8%를 기록, 전년 동기(1.6%)에 비해 두 배 이상 증가했다고 보도했다. 아파트 모기지의 경우에도 디폴트율이 1.8%에서 4.4%로 솟구쳤다. 모기지 디폴트비율의 급격한 상승세는 부동산 가격의 가파른 하락과 실업에 따른 가계 소득감소가 주요 요인으로 지목됐다. ------------------------------------------------------------------------------------------ - RMBS 부정적 등급조정 없을 것 (서울=연합인포맥스) 고유권 기자 = 국제 신용평가사인 무디스는 한국의 주택담보대출 실적에 대한 전망은 안정적이며 관련 유동화채권(RMBS)에 대한 부정적인 등급조정은 없을 것이라고 예상했다. 무디스는 18일 아시아태평양 지역 구조화금융(SF) 신용평가부문 뉴스레터 6월호에서 한국의 주택담보대출은 연체 규모가 낮은 수준으로 유지되고 있고 경기도 개선되고 있어 해외발행 RMBS가 우수한 실적을 시현하고 있다고 평가했다. 무디스는 한국에서 발행된 5건의 RMBS 가운데 3건이 국내 경기가 위축됐던 작년중반에 연체가 증가해 2개월 연체율이 최고치를 기록하기도 했으나 기초자산 풀(pool) 잔액의 0.93%에 불과했고 경기가 개선되기 시작하면서 지난 3월에는 총 연체율이0.4%를 하회했다고 분석했다. 무디스는 한국의 해외발행 RMBS가 이처럼 낮은 연체율을 보인 것은 LTV(주택담보인정비율)가 일본의 90%, 홍콩의 70%, 대만의 80%에 비해 낮은 60% 수준에서 낮게 유지되고 있기 때문이라고 설명했다. 이에 따라 주택의 현재가치를 감정가에서 융자잔액을 뺀 금액인 담보금액이 커 차주들의 채무불이행이 쉽게 발생하지 않고 있다고 강조했다. 무디스는 또 이미 발행된 RMBS의 기초자산의 대부분이 3∼5년의 거치기간이 있는분할상환 대출로 구성돼 있고 기초자산 풀에서 만기 일시상환 대출 비중은 0∼8% 수준에 불과한데다 대출 실행후 경과기간이 36개월로 잘 분포돼 있어 차환 위험을 줄이고 있다고 평가했다. 무디스는 미분양 아파트가 11만채 이상 쌓이고 있는 등 부동산시장과 관련한 불확실한 상황이 지속되고 있음에도 불구하고 낮은 수준의 LTV가 1차 방어선이 되고 있다고 분석했다. 다만 무디스는 대출이후 경과기간에도 불구하고 원금상환 시기와 금리인상 시기가 겹칠 경우 상황이 악화될 수 있다고 지적했다. 현재의 최저 금리 기조가 장기간 지속될 수 없어 결국 금리가 인상될 경우 차주들의 원리금 상환능력에 부담요인이 될 것이란 설명이다. ------------------------------------------------------------------------------------- [아시아경제 김민진 기자] 가계대출 부실에 따른 금융불안 가능성은 낮지만 저소득계층이 대출 원금과 이자를 갚지 못할 가능성은 늘어날 수 있는 것으로 파악됐다. 이에 따라 한국은행은 가계부채 증가 억제를 위해 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등 소득에 따른 부동산 대출규제를 적정수준에서 유지해야한다고 주장했다. 30일 한은은 '금융안정보고서'를 통해 고소득층으로 분류되는 소득 4~5분위의 가계가 전체 가계부채에서 차지하는 비중이 높지만 저소득계층은 소득여건 개선이 상대적으로 부진해 채무부담능력이 약화될 우려가 있다고 밝혔다. 연소득 1500만원 미만인 가구의 소득대비상환액비율(PTI)은 32.7%로 소득구간별로 가장 높았다. PTI는 원리금상환액을 소득금액으로 나눈 값으로 돈을 빌린 가계의 원리금상환 부담 정도를 수치로 나타낸 값이다. 연 소득 1500만~2500만원 미만의 경우 PTI는 23.0%, 2500만~3500만원 미만은 20.6%, 3500만~4500만원 구간은 16.0%로 나타났다. 소득이 높은 6500만~7500만원 미만, 6500만~7500만원 구간은 각각 13.7%와 12.0%로 PTI가 가장 낮았다. 지난해 가계소득 여건은 저소득계층을 중심으로 악화됐다. 소득분위별 가계소득 증감률은 1분위에서 4.8% 감소했고 2분위도 0.8%로 실질 물가상승률을 감안하면 소득이 줄어든 것으로 나타났다. 3분위와 중소득층(4분위), 고소득층(5분위)은 각각 1.0%와 2.7%, 0.9% 소득이 늘었다. 지난해 4~5분위가 전체 가계부채에서 차지하는 가구수 비중은 48.7%, 대출금액 기준으로는 69.0% 차지했다. 하 지만 한은은 가계부채가 높은 증가세를 유지할 가능성이 높다는 점에서 소비위축, 저축률 하락 등으로 실물경제가 위축돼 성잠잠재력 저하될 수 있다고 염려했다. 또 주택가격 오름세 가능성은 낮지만 토지보상자금이 주택시장으로 유입, 일부 지역 주택가격이 불안해질 가능성이 있다고 봐 대출규제 유지를 주장했다. 한편 지난해 9개 국내은행의 평균 LTV는 46.2%로 서브프라임 사태 당시 미국(79.4%)에 비해 크게 낮은 수준이다. ------------------------------------------------------------------------------------------ | |||
이렇게 출발한 캐피털사의 업무 영역은 시장 변화에 따라 점차 확대됐다. 자동차 등을 리스해 주고 이용료를 받는 리스금융과 벤처기업 등에 대한 신기술 금융은 물론 가계대출업까지 영역을 넓혀 왔다.
2000년대 들어 가계대출이 급격히 증가하면서 캐피털사도 단순 부수업무로 생각했던 주택담보대출과 신용대출 부문에서 호황을 누렸다. 1999년 말 1조600억원에 불과했던 가계대출 잔액은 9조2700억원까지 급증했고, 지난해 글로벌 금융위기 와중에도 가계대출액이 8000억원 가까이 증가하는 등 거의 매년 두 자릿수 성장세를 이어왔다.
이에 따라 캐피털사 수도 급증해 현재 캐피털사만도 현대캐피털 롯데캐피탈 아주캐피털 한국씨티그룹캐피털 등 총 37개에 달한다.
하지만 캐피털사도 신용카드사와 마찬가지로 예금 등 수신 기능이 없어 대부분의 경우 회사채 또는 어음을 통해 자금을 조달하고 있다. 조달비용이 높다 보니 대출금리가 높을 수밖에 없는 구조다. 캐피털사도 별도의 금리 규제 없이 대부업법상 최고 금리인 49%(현재는 44%)만 지키면 됐기 때문에 그동안 대부업체나 다름없는 고리대 장사를 한다는 비난을 듣기도 했다.
개인 가계대출의 경우 신용도에 따라 9%에서 35%까지 높은 금리를 받고 대출해 주고 있다. 일부 캐피털사는 이보다 더 높은 금리로 자금을 빌려주고 있어 일반 대부업체의 금리와 별로 차이가 없다.
하지만 최근 들어 캐피털사는 어려움을 겪고 있다. 우선 주력 사업인 자동차 할부금융 시장에 신한은행 삼성카드 등 은행과 카드사들이 낮은 금리와 서비스를 무기로 잇달아 도전장을 던지면서 점점 입지가 줄어들고 있다.
가계대출업도 어렵긴 마찬가지다. 그간 캐피털사는 사실상 대부업체와 경쟁을 벌이며 시장을 넓혀 왔지만 최근 대부업체가 선제적으로 금리를 낮추고 있는 데 대해 뾰족한 대응책을 내놓지 못한 채 시장을 빼앗기고 있다.
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신용카드ㆍ저축은행 등 제2금융권과 대부업체들의 고금리 대출 행태에 대해 비판의 목소리가 거세지고 있다.
금융권 일각에서는 제2금융권과 대부업체들의 대출금리 산정에 불투명한 부분이 많은 만큼 실태조사를 통해 원가계산을 하고 적정한 수준 여부를 판단해야 한다는 주장이 일고 있다.
제2금융권과 대부업체들이 업권별 조달금리 격차와 고객의 다양한 신용등급을 제대로 반영하지 않고 높은 수준의 대출금리를 적용한다는 비판이 거세지고 있는 것이다.
25일 금융감독 당국에 따르면 은행의 가중평균 일반신용대출 금리는 지난 5월 말 기준 연 6.3%이지만 2금융권과 대부업체들의 신용대출 금리는 은행과 비교할 수 없을 정도로 높은 것으로 나타났다.
◇터무니없이 높은 2금융권 대출금리=카드사의 경우 카드론이 평균 19.0%, 현금서비스가 25.0% 수준이다. 캐피털사의 평균 신용대출 금리는 32.0%이며 대부업체 금리는 무려 42.0%에 달한다. 저축은행은 300만원 미만 가계대출에 대해서는 33.0%의 고금리를 적용하고 있다.
금융권의 한 관계자는 "기준금리가 인상되면 시중은행들은 예금금리 인상분에다 적정 수준의 금리를 보태 대출금리를 결정하고 있으며 이 과정이 상대적으로 투명하게 이뤄지고 있다"며 "반면 2금융권과 대부업체의 경우 객관적인 대출금리 인상 기준이 없어 저신용자들은 울며 겨자 먹기 식으로 고금리 대출을 받아야 한다"고 지적했다.
금융감독 당국이 2금융권ㆍ대부업체의 고금리 대출형태에 대해 메스를 들이대고 나선 것은 이 같은 관행이 더 이상 묵과할 수 없는 '위험수위'에 달했다고 판단했기 때문이다.
◇2금융권의 구차한 변명=금융 당국이 2금융권과 대부업체의 대출행태에 대해 선전포고를 하고 나선 데 대해 2금융권은 금융현실을 무시한 처사라며 볼멘소리를 하고 있다. 2금융권의 한 관계자는 "2금융권은 조달금리가 높고 대출고객을 모집하는 중개인을 많이 이용하는 특성상 대출금액의 7~8%를 중개수수료로 지급해야 한다"고 말했다. 또 다른 관계자는 "2금융권을 찾는 고객의 대부분은 시중은행에서 대출을 받기 힘든 저신용자들"이라며 "대출 부실률을 감안해 높은 대출금리를 적용할 수밖에 없다"고 설명했다.
2금융권은 고금리대출의 배경으로 시중은행에 비해 연체율이 높다는 점을 내세우고 있다. 지난해 말 기준 은행의 가계대출 연체율은 신용대출과 담보대출을 포함해 0.8% 수준이었지만 6개 전업카드사들의 연체율은 3배 수준인 2.2%였다. 또 저축은행의 연체율은 13.0%, 대부업체의 연체율은 19.0%로 은행 연체율의 24배 수준에 달했다.
◇실태조사 통해 대출금리체계 개선해야=2금융권의 대출금리 산정원칙에 대해 엄격하게 실태조사를 하고 객관적인 기준을 마련해야 한다는 목소리가 설득력을 얻고 있다. 2금융권의 대출금리 산정도 시중은행처럼 투명하고 객관적인 기준으로 결정돼야 한다는 것이다.
2금융권의 조달금리와 대출금리 간 격차가 너무 큰 것도 문제점으로 지적되고 있다. 조달금리와 대출금리 간격이 크면 2금융권은 그 간격만큼 수익으로 챙길 수 있다. 조달금리는 카드사와 캐피털사가 보통 5~9%, 저축은행이 4%대 초반, 대부업체가 12~15% 수준이다. 2금융권과 대부업체의 대출금리가 조달금리보다 20~30%포인트나 높은 것이다. 그 부담은 고스란히 대출고객들이 떠안아야 한다. 실제 신용카드사들의 지난해 영업이익은 2조3,095억원으로 전년보다 5.8%나 증가했다. 글로벌 금융위기 및 경기침체로 내수소비가 위축된 점을 감안하면 놀라운 성장세 다. 올 들어서도 실적호조세는 이어지고 있다. 지난 1ㆍ4분기 영업이익은 6,190억원으로 전년 동기 대비 20.8%나 급증했다. 이 같은 추세가 이어질 경우 연간 영업이익은 3조원에 육박할 수도 있다. 2금융권의 고금리대출 관행이 탄력적으로 운영될 수 있음을 보여주는 대목이다.
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