주택담보대출 급증

올해 하반기 중 20조원대의 은행 주택담보대출상환요구 사태는 빚어지지 않을 것으로 분석됐다.

이는 은행들이 확보한 담보여력이 아직 충분한데다 만기구조도 장기화ㆍ분산화돼 있는 데 따른 것이다.

이에 따라 ‘주택 가격 하락→만기 도래 주택담보대출 상환요구 사태→주택 급매물 급증→집값 급락→은행 부실’로 이어지는 위기의 악순환이 발생할 가능성은 희박해보인다.

5일 서울경제신문이 국민ㆍ우리ㆍ신한ㆍ하나ㆍ기업은행 등 주요 5대 은행의 하반기 만기 도래 주택담보대출 규모를 집계한 결과 총 18조2,555억원(지난 6월 말 기준)에 이르는 것으로 조사됐다. 여기에 다른 은행들까지 감안하면 올해 말까지 은행권에서 만기를 맞는 주택담보대출 규모는 모두 20조원대에 이를 것으로 보인다.

만기가 돌아오지만 최근 집값 하락에 따른 은행의 대출

하지만 은행에서 주택담보대출을 받은 사람들은 최소한 올해 말까지의 만기 연장에는 큰 어려움을 겪지 않을 것으로 분석됐다. 실제로 서울경제신문이 5대 은행의 여신심사나 여신기획담당 간부들에게 문의한 결과 이들 은행 모두 최근 집값이 떨어졌지만 고객에 대한 주택담보대출의 승인 여부를 판가름 짓는 여신심사기준을 더 강화할 계획이 없다고 밝혔다.

국민은행 관계자는 “신규 입주예정인 주택이 아니라 이미 입주한 기존 주택을 실거주 목적으로 매입하면서 담보대출을 받은 경우라면 거의 모두 원활히 대출 연장을 해주고 있다”며 “별도로 주택담보대출에 대한 여신심사를 강화할 계획은 없다”고 설명했다. 박승오 하나은행 개인여신심사부장도 “은행이 주택담보대출 만기연장 여부를 판단하기 위해서는 기존의 담보가치가 안정적인지 재평가를 하는데 요즘 집값 하락에도 불구하고 만기 연장이 안 될 정도로 담보가치가 떨어진 경우는 거의 없었다”고 말했다.

은행들은 금융 당국의 지도에 따라 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제를 엄격히 따라온 덕분에 최근 집값하락에도 불구하고 담보로 잡은 주택의 담보가치가 충분하다고 입을 모은다. 특히 DTI 적용 여파로 주택담보대출 만기구조가 주로 10년 이상으로 장기화ㆍ분산화되고 있는 점은 급격한 만기집중 현상을 완화하는 데 크게 기여했다는 게 금융전문가들의 설명이다.

실제로 5대 은행의 주택담보대출 만기구조를 ‘약정만기’ 기준으로 분석해보면 6월 말 현재 20년 이상 주택담보대출의 비중이 전체 주택담보대출 잔액(190조3,598억원)의 절반을 넘었다. 이를 보다 상세히 보면 ▦약정만기 10년 초과 55.0%(104조6,977억원) ▦5년 초과~10년 이하 11.6%(22조618억원) ▦3년 초과~5년 이하 9.7%(18조5,259억원) ▦3년 이하 (45조744억원) 23.7% 등이다.

은행권의 한 고위 관계자는 “DTI 규제 덕분에 3년이나 5년 미만 만기 대출이 주를 이뤘던 주택담보대출 만기구조가 10년 이상 만기 중심으로 개선됐다”며 “당장의 건설사 주택미분양 문제를 풀자고 DTI 규제를 완화하는 것은 바람직하지 않다”고 지적했다.

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주택거래 감소 불구 주담대출 증가..`왜 그럴까`

주택구입 용도 외 생활자금 대출 늘어나
금리인상 전 미리 대출받는 고객도 증가
저금리 효과..정부 "LTV·DTI 완화 부정적"

입력시간 :2010.07.19 14:44

[이데일리 좌동욱 기자] 주택 가격 하락과 주택 거래 급감에도 불구하고 은행권의 주택담보 가계대출은 오히려 늘고 있다. 이달초 한국은행의 기준금리가 2.25%로 종전보다 0.25%포인트 올랐으나 전체 금리 수준이 여전히 낮아 주택을 담보로 한 생활자금 대출이 증가하고 있는데 따른 것으로 분석된다.

특히 하반기 기준금리 추가 인상에 따른 가계대출 부실을 걱정하고 있는 정부는 주택대출 급증세가 꺾여야 DTI(총부채상환비율)나 LTV(주택담보인정비율) 등 대출규제 완화대책을 검토할 수 있다는 입장이어서 향후 대출 추이에 관심이 쏠리고 있다.

19일 기획재정부 금융감독당국 한국은행 등에 따르면 이번달 18개 시중은행들의 주택담보대출 증가액은 지난달 수준 이상으로 늘어날 전망이다.

금융당국 관계자는 "현재의 상황이 지속된다면 지난달 급증했던 은행권 주택담보대출이 이번달 들어서도 줄지 않을 것으로 판단된다"며 "특히 주택 구입 목적 외 주택담보 대출이 지속적으로 늘고 있다"고 밝혔다.

지 난달 은행권 주택담보대출 증가액(보금자리론·대출채권 양도 포함)은 2조7000억원으로 지난달 8월 3조2000억원 이후 10개월만에 최고치를 기록했다. 이는 2008년 월 평균 주택담보대출 증가액 2조500억원을 훌쩍 넘어선 것으로 주택담보대출이 다시 급증하기 시작했던 지난해 월평균 대출 규모에 근접한 수준이다.

은행권 주택담보대출 증가액은 지난해 6월 3조원대 후반까지 급증했지만 지난해 7월부터 LTV DTI 규제가 잇따라 강화되면서 올해초 1조원대 초반까지 뚝 떨어졌다. ★ 그래프 참조


주 택 가격과 주택 거래량이 급락하는 상황에서 주택담보대출이 꾸준히 늘어나는 이유는 주택구입목적 외 대출이 늘고 있기 때문이다. 금융당국에 따르면 주택담보대출 증가액 중 주택구입 목적 외 대출 비중은 지난해 7월 40% 수준에서 그해말 30% 수준까지 하락했다 올해 초부터 다시 상승해 지난달 45% 수준까지 높아졌다.

은행권 주택담보대출은 주택구입 목적와 주택구입 목적 외 대출로 구분되며 주택구입 목적 외 대출은 ▲생계자금 ▲개인사업자 사업자금 ▲대출금 상환 대출 등이다.

시중은행 관계자는 "앞으로 금리가 더 오를 것에 대비해 서둘러 대출을 받는 고객들이 늘고 있다"며 "2, 3년 전 분양을 했던 아파트의 잔금대출도 여전히 많이 남아있다"고 설명했다.

한국은행 관계자도 "통상 주택담보대출은 주택 거래량이나 주택가격 상승에 대한 기대감에 영향을 받는다"며 "하지만 최근에는 저금리 변수가 반영되고 있는 것으로 분석된다"고 말했다.

국 토해양부에 따르면 6월의 아파트 거래건수는 3만454건으로 금융위기 여파로 주택시장이 얼어붙었던 지난해 2월 이후 16개월 만에 최저치를 기록했다. 부동산 정보업체인 부동산 114에 따르면 올해 상반기 서울 집값은 1.34%, 신도시와 수도권도 각각 2.31%, 1.86% 하락했다.

금융위원회 고위 관계자는 "주택담보대출이 줄지 않는 상황에서 대출 규제를 완화하기는 어렵다"며 "주택거래 활성화를 위해 지난 4·23 대책의 지원 조건 일부를 완화하거나 주택금융공사의 지원규모를 늘리는 방안 등이 검토되고 있다"고 설명했다.

재정부 관계자도 "주택담보대출 상황이 안정될 경우 당에서 요구하는 대출 규제 완화도 검토해 볼 수 있을 것"이라며 "하지만 현재로서는 비상카드 중 하나"라고 전했다.X